השמש רד לים הכחול

פיצוי בעלי מגרש ביפו בשל עיכוב בהיתר בניה

לא בכל יום מטיל   בית משפט חבות נזיקית על  גוף תכנוני המוציא היתר בניה ליזמי נדל"ן. בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי, נבחן באופן קפדני הליך להוצאת היתר בניה, בו היו מעורבות רשויות תכנון ומנגד בעלי זכויות שביקשו לקדם בניה. פסק הדין מאפשר הצצה מעניינת אל מאחורי הקלעים של הבירוקרטיה.

בני זוג המנהלים את עסקיהם באמצעות חברות שבשליטתם,  זכו בשנת 1997 במכרז שנערך על ידי מנהל מקרקעי ישראל  לרכישת מגרש בשטח של  כ -   450 מ"ר ברח' קדם פינת רח' מכלול יופי ביפו במטרה לבנות בניין ובו  6 יחידות דיור במשך תקופת פיתוח של 3 שנים (עד שנת 2000) תמורת 3,029,670 ₪, מתוכם 2,757,000 ₪, דמי שימוש שנתיים מהוונים, והיתרה – דמי פיתוח.

רחוב קדם, עובר מדרום לצפון בקירבת קו חוף הים של יפו, ובקטע הצמוד למגרש הוא מצוי בשיפוע, כך שבעלי דירות במגרש סמוך צפו כי הבניה החדשה עלולה להסתיר את המבט לים מדירתם.

ביום 28/09/1998 הגישו בני הזוג  לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להקמת בניין מגורים בן 3 קומות מגורים וב – 19/02/2000 הגישו הם בקשה שניה להיתר בנייה להקמת בניין בן 4 קומות - כולל בניית קומה על גג המבנה – ובו 7 יחידות דיור, וכן שני מרתפים ובשל ההקלות שהתבקשו במסגרת הבקשה האמורה בוצע פרסום, ובעטיו, הוגשו התנגדויות לבקשה על ידי בעלי דירות במגרש הסמוך לאור פגיעה צפויה באיכות החיים של הדיירים במגרשים השכנים.

בתאריך 14/11/2001, נערך דיון בבבקשה להיתר בוועדה המקומית, לאחר מכן הוגש לועדה המחוזית  ערר מצד מתנגדי ההיתר  על החלטת הוועדה המקומית שהיה תלוי במשך כ – 3.5 חודשים ובתאריך    27/06/2002, כעבור כ – 7.5 חודשים ממועד הדיון בועדה המקומית, ניתן  היתר הבניה.

לאחר  מתן היתר הבניה,  פנו בני זוג המתגוררים בדירה בבנין הדירות הצמוד למגרש הנ"ל מצד מזרח לערכאות,  בטענה כי גובה הבניין כפי שאושר בהיתר הבניה, חורג מהתכנית הקיימת ומאפשר לבנות בנין שגובה קומתו העליונה צפוי להסתיר את המבט לים מדירתם. הליכים משפטיים אלו,  בגלגוליהם השונים, נדחו בסופו של דבר מטעמים שונים.

בעלי היתר הבניה הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (שהועבר למחוזי באר שבע – ת.א. 4079-10-10), בטענה כי  נגרמו עיכובים מכוונים בדיונים בבקשתם למתן היתר הבניה, והוערמו בפניהם מכשולים מלאכותיים במטרה לפגוע בהתקדמות הפרויקט ובמטרה לגרום להם לוותר על בניית הקומה העליונה במבנה, ונגרמו להם נזקים כבדים הנאמדים בסכום כולל של  4,531,617 ₪. התובעים טענו, כי נזקיהם והפסדיהם נבעו עקב עלות אשראי שהם נאלצו לקחת למימון הבניה, עיכובים במתן היתר ועקב צווי הפסקת עבודות הבניה, מכירת חלק מהדירות במחירים נמוכים נמוכים משמעותית ממחיר השוק ובהפסדים.

התביעה הוגשה כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב בטענה להתנהלותה הרשלנית,  כנגד יו"ר הועדה המקומית שכיהן גם כסגן ראש העיר, באופן אישי, בטענה שברצונו לסייע לבני הזוג בבנין השכן, מתוך מניעים אישיים ותוך קנוניה עימם, ומתוך רצון לסייע לתושבי יפו המהווים את המאגר האלקטורלי (אשר בעזרת תמיכתם הוא הגיע, עפ"י הנטען, למועצת העיר ומונה לסגן ראש העיר וליו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבניה), וכנגד בני הזוג בבנין השכן שהתנגדו לבניה ופנו לקבלת צווי ביניים מבית המשפט שאסרו ביצוע עבודות בבניין.

(כמו כן, הוגשה תביעה כנגד כנגד עיריית תל-אביב  בשל מעורבות נטענת של עובדיה ומוסדותיה, אך זו נדחתה מחוסר יריבות, וכנגד ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב בשל תרומתה הנטענת לעיכוב במתן היתר הבניה, אך זו נדחתה על הסף).

בתגובה להגשת התביעה, הגישו הועדה המקומית והעיריה הנתבעות, הודעה לצד שלישי כלפי איילון חברה לביטוח בע"מ אשר ביטחה אותן, בטענה כי על חברת הביטוח לשפות את הועדה המקומית, על כל סכום שיהיה לשלם  לתובעים, במידה וינתן פסק הדין על ידי בית המשפט.

לבסוף פסק בית המשפט, כי החל ממועד הדיון בבקשת ההיתר בתאריך  14/11/2001 בועדה המקומית, ועד מועד מתן ההיתר ביום 27.6.02 חלפו כ – 7.5 חודשים. בתוך פרק זמן זה, עיכוב  של כ -  3.5 חודשים במתן ההיתר נבע מהקפאת טיפול הועדה המקומית בערר עקב הערר לועדה המחוזית ועל כן נמצא מוצדק,  אך עיכוב של  כ – 4 חודשים במתן ההיתר בגין יתרת התקופה נמצא  כבלתי מוצדק. בית המשפט קבע, כי העיכוב שנמצא בלתי מוצדק עולה כדי רשלנות של הועדה המקומית, ובגינו בלבד, חבה הועדה המקומית בנזיקין, כלפי התובעים. באשר לגובה הנזק הכספי בגין חבות זו קבע בית המשפט, כי הוועדה המקומית אחראית לנזק הכספי שנגרם לתובעים עקב עלות הריבית על סכום ההלוואה, לתקופת העיכוב הרלוונטית.  לתובעים נפסק פיצוי בסך 300,000 ₪, הודעה לצד שלישי כלפי חברת הביטוח התקבלה במלואה, והחברה  חוייבה לשפות את הועדה המקומית על הסכומים שנפסקו לזכות התובעים.

עם זאת קבע בית המשפט, כי התובעים לא הוכיחו את יתר ראשי הנזק בגין ביטול מכירות ומכירות בהפסד עקב העיכוב במתן ההיתר ועל כן  דחה את התביעה ביחס אליהם.

בית המשפט דחה את התביעה כלפי ועדת הערר המחוזית על הסף, ואת התביעה כלפי  העיריה מחוסר יריבות,  ואת התביעה האישית כלפי יו"ר הוועדה המקומית לו ייחסו התובעים "אג'נדה פוליטית". נקבע, כי  לא הובאה ראשית ראיה להעדפת-מקורבים-פוליטיים, כי הנ"ל פעל במסגרת ועדה סטטוטורית המהווה גוף קיבוצי וקיימת חסינות לעובד ציבור הממלא תפקיד שלטוני, מפני תובענה אישית בנזיקין, בגין מעשה שעשה במילוי תפקידו האמור. כמו כן נדחתה התביעה כנגד השכנים בבנין הסמוך היות ולא הוכח כי הם פעלו בחוסר תום לב בהתנגדויות ובהליכים שנקטו נגד התובעים בבתי המשפט ומשיקולי מדיניות משפטית למנוע תביעות רשלנות בשל נקיטת הליכים משפטיים  במסגרת ועדות הפועלות על פי דין ולמנוע הרתעה מפני נקיטת הליכים כשיש תביעה צודקת,  והתובעים חויבו לשאת בשכר טירחת עורכי דינם של השכנים ובהוצאות המשפט שלהם.

על אף שפסיקה המחייבת רשות תכנונית אינה דבר יומיומי, עולה כי קביעותיו של בית המשפט נעשו מתוך זהירות וצמצום. על הוועדה המקומית הוטלה אמנם חבות, אך זו קטנה  משמעותית בהיקפה ביחס לסכומים ולראשי הנזק שנתבעו מלכתחילה, ועל דרך של אמדן והערכה.  נמצא כי היה אמנם עיכוב כלשהו בפרק הזמן שהיה על הוועדה להוציא את ההיתר, אך מכאן ועד להכרה גורפת בנזקים המגיעים למיליוני שקלים,  קיים עדיין מרחק רב.